在我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的大環(huán)境下，漸漸富裕起來的人們對生活品質(zhì)的要求越來越高，不僅希望有房住，而且要住的舒服，消費者的心理在不斷變化，對地產(chǎn)產(chǎn)品的要求在不斷提高。

    而作為地產(chǎn)開發(fā)商是商人，商人就要追求利潤，那就必須要研究消費者的需求，進(jìn)而生產(chǎn)出消費者喜歡的產(chǎn)品。一個規(guī)劃設(shè)計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案？評價分析一個規(guī)劃設(shè)計方案，出發(fā)點是什么？房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理部門在設(shè)計開展的過程中應(yīng)注意把控哪些內(nèi)容？

    一、規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本

    這應(yīng)該是最高原則。消費者購買產(chǎn)品是要使用的，購買住房是要居住生活的，業(yè)主花幾十萬甚至上百萬買一套住房，你必須對住戶負(fù)責(zé)。許多房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)內(nèi)人車混行，不僅小區(qū)居民安全存在隱患，也影響了小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及品質(zhì)。“規(guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。而這些細(xì)節(jié)偏偏又都是硬傷，很難通過改造和物業(yè)管理來改善，這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。

    二、設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西

    一般來說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃。”這個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標(biāo)消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

    設(shè)計之前進(jìn)行足夠的市場調(diào)研工作，從而確定項目定位，這是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就很難做出適合市場的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么大量的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，完全按頂級豪宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行景觀設(shè)計！我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的，而單只是水景的運轉(zhuǎn)費用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔(dān)這筆費用？這就是設(shè)計師背離項目定位的情形。

    三、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便

    現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”好的物業(yè)管理是可以讓業(yè)主的物業(yè)升值的，會影響業(yè)主對住宅開發(fā)商的口碑，進(jìn)而會影響其他買房人的選擇。很多設(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。如出入口的設(shè)置，小區(qū)物業(yè)辦公室位置的選擇，小區(qū)安保系統(tǒng)的設(shè)置與管理，小區(qū)智能化系統(tǒng)的設(shè)計與管理等等。

    四、設(shè)計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目營銷的方便

    營銷在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。

    賣點要實在，如最大的賣點是戶型設(shè)計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實用化，講究如何充分利用每一寸空間；功能設(shè)計更趨完善，功能分區(qū)必須明顯，設(shè)計觀念根據(jù)人們的現(xiàn)實需求進(jìn)行變革，力求環(huán)境景觀園林設(shè)計有些出彩的新意。

    “先做賣相”的觀點，重視兩點一線（售樓處、樣板間以及二者之間的道路景觀）的設(shè)計，同時如果項目開盤時完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）等，都會對項目的銷售起到積極的作用。開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。

    五、劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌

    一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌。（聲明：這并不是鼓勵迷信，而是迎合部分消費者的心理，其實建筑風(fēng)水學(xué)在很大程度上是有他的科學(xué)道理的）

    六、發(fā)展商與建筑師的關(guān)系

    在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，發(fā)展商面對的是使用者市場，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對的是開發(fā)商的市場，建筑師自然要迎合開發(fā)商的口味。建筑師是開發(fā)商的設(shè)計顧問，在均衡開發(fā)項目與社會、經(jīng)濟(jì)、城市、技術(shù)、環(huán)境等各方面為開發(fā)商定位平衡點；開發(fā)商也是建筑師市場顧問，在提供精確的市場化對建筑設(shè)計的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。

    七、選好建筑師的技巧

    建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人——設(shè)計團(tuán)隊及主設(shè)計師（業(yè)績、經(jīng)驗、最好當(dāng)面交談）。

    八、發(fā)展商與建筑師的交流

    發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強(qiáng)口頭表達(dá)能力，增強(qiáng)理論知識；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點和意圖；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計師。

    前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設(shè)計成功與否，也關(guān)系到項目建設(shè)的是否順利。因此，設(shè)計的前期階段，建筑師應(yīng)主動和開發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構(gòu)思，從專業(yè)技術(shù)的角度給予轉(zhuǎn)化和升華。

    建筑師還必須協(xié)調(diào)和和統(tǒng)領(lǐng)各個工種的關(guān)系，加強(qiáng)相互的溝通和協(xié)調(diào)，使建筑設(shè)計在建設(shè)工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設(shè)計的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設(shè)計意圖，了解不同工種的配合。這也是一個建筑師綜合能力的體現(xiàn)。

    限時間、趕進(jìn)度的設(shè)計難出精品；發(fā)展商缺乏審美觀難出精品；建筑師缺乏對市場認(rèn)識和了解，難出精品；發(fā)展商對建筑高度干預(yù)太多，難出精品。

    九、策劃師與建筑師

    在過去是兩點成一線，發(fā)展商直接找會畫圖紙的設(shè)計院，一拍即合，一合就畫，畫出來就施工，然后賣樓，買不動請人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。

    現(xiàn)在應(yīng)該是發(fā)展商、策劃師、建筑師三點成一線的時候了，成功的建筑師必須了解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建筑師更加了解市場的需求，同時對于政府管理機(jī)構(gòu)的管理思路非常清楚，能主動處理雙方的關(guān)系。策劃師有比建筑師更多的時間、更多的機(jī)會去接觸、了解民眾、市場、購房者的心理?；蛘哒f，了解民眾是策劃師的一種職業(yè)要求。策劃師要了解民眾購房心態(tài)上、在了解房屋市場的有效需求上，為建筑師提供說法，不至于讓不明白市場需求的建筑師設(shè)計出的房屋，就象舞臺上走來走去的模特而遠(yuǎn)離民眾。

    作為開發(fā)商的房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理人員應(yīng)重視對市場的研究，重視與設(shè)計師的交流，要有全局觀念，做好開發(fā)商與設(shè)計師、開發(fā)商與消費者（業(yè)主）之間思想溝通的橋梁，把控產(chǎn)品的品質(zhì)，滿足使用者的需求的同時也實現(xiàn)開發(fā)商的盈利目的。

    與其他重復(fù)性運行或操作的工作不同，項目管理具有一次性、獨特性、目標(biāo)的確定性、活動的整體性、組織的臨時性和開放性、成果的不可挽回性等屬性，因此，要確保項目的成功，獲得讓所有項目相關(guān)者滿意的效果，項目經(jīng)理除了需要清晰地把握項目流程外，更要具備優(yōu)秀的信息管理、溝通管理、沖突管理、風(fēng)險管理、質(zhì)量管理和集成管理等能力。