2012年房地產(chǎn)業(yè)目前面臨怎樣的納稅環(huán)境？全國(guó)所得稅工作會(huì)議要求做好土地增值稅清算工作，各地開(kāi)展土地增值稅清算工作的口徑是怎樣的？2012年房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家稅務(wù)總局指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目，但是，很多地方把房地產(chǎn)業(yè)作為指令性檢查項(xiàng)目，這是為什么？另外，2011年12月全國(guó)反避稅工作會(huì)議劍指房地產(chǎn)業(yè)，面對(duì)如此嚴(yán)峻的稅務(wù)稽查形勢(shì)、反避稅形勢(shì)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？
 近年來(lái)稅務(wù)總局、各地區(qū)稅務(wù)局最近出臺(tái)了哪些政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)處理？未來(lái)可能會(huì)有那些重點(diǎn)新政策出臺(tái)？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣未雨綢繆？對(duì)實(shí)務(wù)中遇到的一些具體問(wèn)題，各地在政策理解上存在哪些差異？企業(yè)如何合理確認(rèn)收入，用好用足稅前扣除指標(biāo)、最大限度爭(zhēng)取稅收利益？
 為了幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)和降低納稅成本，提高財(cái)務(wù)人員的稅法運(yùn)用水平，特別舉辦本期培訓(xùn)班。
【課程內(nèi)容】
第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)收入政策解析及稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入
1、房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入會(huì)計(jì)和稅法的最大差異在哪里？房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳稅金怎么填
季度申報(bào)表？
2、為什么說(shuō)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率就是最低毛利率？
3、計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額到底是什么意思？不申報(bào)預(yù)售收入屬于偷稅嗎?
二、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入和實(shí)際銷(xiāo)售收入的結(jié)轉(zhuǎn)
1、企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入的時(shí)點(diǎn)是什么？完工標(biāo)準(zhǔn)到底看哪個(gè)？
2、完工不結(jié)轉(zhuǎn)成本，交樓時(shí)才結(jié)轉(zhuǎn)成本，稅務(wù)局同意嗎？
三、分解收入和截留收入
1、為什么說(shuō)代收費(fèi)用的分解是有效的籌劃？
2、為什么說(shuō)銷(xiāo)售時(shí)裝修合同和銷(xiāo)售合同分開(kāi)簽是無(wú)效的籌劃？
3、房地產(chǎn)企業(yè)是怎樣截留收入10%的？稅務(wù)人員又是怎么檢查截留收入的？
四、銷(xiāo)售收入的幾種形式涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析
◇：房地產(chǎn)企業(yè)可不可以搞售后返租？售后返租的上、中、下三策你知道嗎？
五、預(yù)租及租金收入
1、出租人租金一半收租金，一半收管理費(fèi)的想規(guī)避房產(chǎn)稅的做法稅務(wù)局同意嗎？
2、自持物業(yè)的籌劃要點(diǎn)是什么？
3、投資性房地產(chǎn)的折舊問(wèn)題稅務(wù)局有什么最新的規(guī)定？
六、視同銷(xiāo)售收入
1、買(mǎi)房送電器有什么稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)籌劃設(shè)一個(gè)商貿(mào)公司處理電器、建材的問(wèn)
題有操作性嗎？
2、以房抵債有三種不同情況，應(yīng)該如何處理才能獲取最大利益？
第二部分：成本費(fèi)用的扣除政策解析及稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
一、稅前扣除的七大原則是什么？
◇：國(guó)家稅務(wù)總局2011年34號(hào)公告與國(guó)家稅務(wù)總局2012年15號(hào)公告有沖突嗎？
二、計(jì)稅成本的計(jì)算與扣除
1、11種方式取得土地成本的確定
⑴、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定 ⑵、以分立方式取得土地成本的確定
⑶、以購(gòu)買(mǎi)股權(quán)方式取得土地成本的確定 ⑷、以合并方式取得土地成本的確定
⑸、以拆遷安置方式取得土地成本的確定 ⑹、以劃撥方式取得土地成本的確定
⑺、以接受投資方式取得土地成本的確定 ⑻、以置換方式取得土地成本的確定
⑼、以合作建房方式取得土地成本的確定 ⑽、以路換地方式取得土地成本的確定
⑾、以購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)讓土地方式取得土地成本的確定
2、建造成本的確定
⑴、前期工程費(fèi)的稅務(wù)處理
⑵、建筑成本的稅務(wù)處理，甲供材有什么稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎樣檢查虛開(kāi)建筑
發(fā)票的？
⑶、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的稅務(wù)處理
⑷、公共配套設(shè)施費(fèi)的稅務(wù)處理
⑸、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的稅務(wù)處理
3、計(jì)稅成本核算的7個(gè)步驟是什么？
三、房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制
1、工資薪金
⑴、為什么必須要實(shí)際發(fā)放的的工資才可以稅前扣除？
⑵、用權(quán)益結(jié)算的股份支付可以稅前扣除嗎？
⑶、雇主為雇員承擔(dān)全年一次性獎(jiǎng)金部分稅款雖然可以稅前扣除了，但是，必須
要做對(duì)會(huì)計(jì)分錄才行，這個(gè)會(huì)計(jì)分錄你會(huì)做嗎？
⑷、真正有用的工資方案是怎么設(shè)計(jì)出來(lái)的？
2、借款費(fèi)用
⑴、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間不需要?dú)w還利息的借款需要要交營(yíng)業(yè)稅嗎？企業(yè)所得稅需要納稅
調(diào)整嗎？
⑵、向銀行借款時(shí)作為利息外費(fèi)用的顧問(wèn)費(fèi)是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加
計(jì)扣除嗎？
⑶、個(gè)人股東以資產(chǎn)抵押形式由個(gè)人向銀行貸款，所貸款項(xiàng)交由企業(yè)使用，應(yīng)支付
的利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？
⑷、向房地產(chǎn)信托公司借的錢(qián)在什么情況下可以扣除，在什么情況下不可以扣除？
3、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)
⑴、稅總2010年1月28日在線訪談?wù)f企業(yè)發(fā)給職工的過(guò)節(jié)費(fèi)既屬于工資總額，又作
為福利費(fèi)是什么意思？
⑵、職工旅游費(fèi)的入帳憑證用什么比較好？會(huì)議費(fèi)可以用旅游發(fā)票嗎？
⑶、為什么工會(huì)經(jīng)費(fèi)的使用與企業(yè)所得稅沒(méi)有關(guān)系，但是，與個(gè)人所得稅有關(guān)系？
⑷、老總的EMBA學(xué)費(fèi)可以稅前扣除嗎？
4、廣告宣傳費(fèi)
⑴、企業(yè)取得“大頭小尾”廣告網(wǎng)絡(luò)發(fā)票可以稅前扣除嗎？企業(yè)應(yīng)如何防范？
⑵、為什么說(shuō)虛開(kāi)廣告發(fā)票是死路一條？稅務(wù)局是怎么檢查企業(yè)虛開(kāi)廣告發(fā)票的？

5、資產(chǎn)損失不用去稅務(wù)局報(bào)批了，企業(yè)是不是就可以隨便弄點(diǎn)損失稅前扣除呢？
6、虧損彌補(bǔ)是向前彌補(bǔ)還是向后彌補(bǔ)？為什么房地產(chǎn)企業(yè)可以向前彌補(bǔ)？
7、境外費(fèi)用的扣除
⑴、為什么所有的企業(yè)都必須學(xué)習(xí)《中新協(xié)定條文解釋》？
⑵、勞務(wù)派遣與常設(shè)機(jī)構(gòu)如何區(qū)別？稅負(fù)差異大嗎？
⑶、為什么完全發(fā)生在境外的設(shè)計(jì)費(fèi)不但要交營(yíng)業(yè)稅，還不可以稅前扣除？
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
 

鐘 必：資深稅務(wù)稽查官員，全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)主流培訓(xùn)講師，具有豐富的稽查經(jīng)驗(yàn)與熟練的業(yè)務(wù)技能，精通稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查模式與方法?！?中國(guó)稅務(wù)信息網(wǎng) 》、《中國(guó)會(huì)計(jì)視野》、《房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)》著名稅收實(shí)務(wù)專(zhuān)家，《中國(guó)稅網(wǎng)》涉稅風(fēng)險(xiǎn)研究室特邀稅務(wù)專(zhuān)家。在網(wǎng)上具有廣泛的影響力。廣東稅務(wù)干部學(xué)院兼職教師，某市注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)教育培訓(xùn)委員會(huì)委員，2011年廣州地稅局《房地產(chǎn)業(yè)務(wù)培訓(xùn)班》特約培訓(xùn)講師，2011年揚(yáng)州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查培訓(xùn)班》特約培訓(xùn)講師。參與了國(guó)家稅務(wù)總局教育中心標(biāo)準(zhǔn)化課程《企業(yè)所得稅政策法規(guī)》的編寫(xiě)和《廣東省地稅局稽查案例選編》的編寫(xiě)，參加過(guò)全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)2010年教學(xué)科研(稅務(wù)稽查)論壇并進(jìn)行示范演講。長(zhǎng)期為各地稅務(wù)稽查系統(tǒng)做查前培訓(xùn)，經(jīng)常為廣大企事業(yè)單位授課，授課內(nèi)容精彩，實(shí)操性強(qiáng)，信息量大，受到普遍歡迎。