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涂山青老師簡(jiǎn)介

博客訪問(wèn)：150084

中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn) 住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家全球500強(qiáng)華人講師多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家個(gè)人著作：《營(yíng)銷(xiāo)策劃與營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)》、《現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)方式》等書(shū)籍10部，獲全國(guó)大學(xué)出版社優(yōu)秀暢銷(xiāo)圖書(shū)獎(jiǎng)。公開(kāi)發(fā)..

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涂山青：近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與主要?jiǎng)酉蚩傆[（四）

時(shí)間：2011-08-08 作者：涂山青

【前言】中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)就是一個(gè)牽動(dòng)社會(huì)和百姓敏感神經(jīng)的市場(chǎng)?！笆飞献顕?yán)”樓市調(diào)控自2009年底啟動(dòng)以來(lái)，政府一連串的“組合拳”密集打出，其頻率之高、力度之大，前所未有。然而，猛藥之下，樓市始終并未低下它桀驁不馴的頭。政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房人到普通百姓心態(tài)不一，幾方利益博弈，誰(shuí)又將是最后的贏家？

　　樓市風(fēng)云激蕩，市場(chǎng)波詭云譎，企業(yè)前景難測(cè)……。作為一名房地產(chǎn)策劃人、培訓(xùn)專(zhuān)家，筆者雖在多種場(chǎng)合被問(wèn)到和樓市走向與前景，也多次回答這個(gè)“中國(guó)最難回答的市場(chǎng)問(wèn)題”，但是，這里，我只想將近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與主要?jiǎng)酉蚩傆[如下，供各位關(guān)心樓市人士品評(píng)、思考，探尋和把握個(gè)中機(jī)緣。

　　◆2010年8月份以來(lái)，30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%，而作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來(lái)成交首次集體飆升?！皹鞘谢嘏闭f(shuō)再次引人矚目。但很快就有聲音傳出：目前談樓市“回暖”為期尚早。

　　◆9月起，最嚴(yán)厲房貸政策試劍京城周邊，或?yàn)槎握{(diào)控預(yù)熱──非本地戶(hù)籍首套首付5成，利率85折，二套首付6-7成，利率1.1-1.2倍，這是鄰近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地，近期針對(duì)外地人購(gòu)房所實(shí)施的堪稱(chēng)迄今最為嚴(yán)厲的限制政策。燕郊隸屬河北省三河市，與北京通州區(qū)接壤，距北京國(guó)貿(mào)僅30分鐘車(chē)程。自2005年以來(lái)，燕郊成為北京人購(gòu)房的集中地，甚至一再傳出“燕郊將并入北京”的傳聞，被視為北京的一塊“飛地”。今年3月以來(lái)，北京通州區(qū)受新城規(guī)劃公布影響，房?jī)r(jià)從1.5萬(wàn)元飆升至2.5萬(wàn)元/平米，緊靠通州的燕郊也受此刺激，房?jī)r(jià)從不到5000元，飛漲至8000元/平米左右，很多樓盤(pán)均價(jià)突破萬(wàn)元，漲幅甚至超過(guò)通州。

　　◆9月4日，北京首現(xiàn)購(gòu)房者集體退房（位于西南三環(huán)的萬(wàn)年花城3號(hào)樓的18戶(hù)業(yè)主），理由是樓市新政前承諾的貸款政策不變沒(méi)有兌現(xiàn)。

　　◆9月29日，有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，要求加大貫徹落實(shí)房樓市宏觀調(diào)控政策措施的力度，要立即研究制定國(guó)發(fā)【2010】10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國(guó)家有關(guān)部委政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。住建部、國(guó)土部、監(jiān)察部決定，對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

　　規(guī)定商品房首付款比例調(diào)整到30%及以上，二套房首付5成。此前90平米以下的首套住宅，首付款仍然最低可以享受20%的比例。財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部也聯(lián)合發(fā)布通知，自10月1日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套普通住房契稅將下調(diào)，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

　　◆10月19日，央行發(fā)出通知，翌日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率：一年期存、貸款基準(zhǔn)利率各上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，分別由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%，和5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行近3年來(lái)首次加息。專(zhuān)家解讀，此舉意味第二輪樓市調(diào)控的開(kāi)始。

　　◆10月19日，央行發(fā)出上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率通知：個(gè)人住房公積金貸款利率，五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%，分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　◆11月上旬，媒體傳出我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始起草《住房保障法》。該法征求意見(jiàn)稿規(guī)定了城鎮(zhèn)基本住房保障的標(biāo)準(zhǔn)、范圍、方式，保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)和管理，住房租賃補(bǔ)貼，土地、財(cái)政、稅收與金融支持，基本住房保障的組織落實(shí)，以及農(nóng)村住房保障制度等。該部法律將在兩到三年內(nèi)出臺(tái)。共享產(chǎn)權(quán)的信息是該法的核心內(nèi)容和重要組成部分。據(jù)悉，該法定位于社會(huì)法、基本法，是保障性的、具有社會(huì)福利性質(zhì)和社會(huì)財(cái)產(chǎn)再分配性質(zhì)的法律。

　　◆11月10日央行發(fā)出通知：自11月16日起，上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來(lái)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，預(yù)示著新一輪加息周期的開(kāi)始，貨幣政策將步入緊縮通道。

　　◆11月19日央行發(fā)出通知：自11月29日起，上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，存款準(zhǔn)備金率達(dá)18%，為歷史最高。這是央行9天內(nèi)兩度宣布上調(diào)，間隔時(shí)間為歷史最短。

　　◆2010年12月3日，住建部發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，明確提出，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程1000萬(wàn)套，相比2010年的580萬(wàn)套，增長(zhǎng)72.4%，測(cè)算投資將達(dá)1.4萬(wàn)億元，這將占到全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的1∕5。而計(jì)劃新增住房中，公共租賃房將占主要部分。

　　◆2010年12月7日，中國(guó)社科院發(fā)布2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》。對(duì)我國(guó)今明兩年的房地產(chǎn)形勢(shì)與調(diào)控作出分析，今年全國(guó)城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比是8.76（農(nóng)民工家庭是10.06），比去年年上升了0.46，中國(guó)85％的家庭已買(mǎi)不起房。藍(lán)皮書(shū)也對(duì)明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)將會(huì)恢復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20%-25%，甚至?xí)摺?br />
　　◆數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為5520元/平米，2009年同期為4800元左右，房?jī)r(jià)漲幅為15%。2009年同期與2008年相比上漲25%。預(yù)計(jì)2010年全年住宅價(jià)格漲幅為15%左右，漲幅比2009年下降10個(gè)百分點(diǎn)。

　　◆12月10日，央行宣布，從2010年12月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來(lái)第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是一個(gè)月內(nèi)第3次上調(diào)準(zhǔn)備金率。粗略估算，此次上調(diào)可一次性?xún)鼋Y(jié)銀行體系流動(dòng)性3000多億元。

　　◆12月25日晚，央行宣布，自2010年12月26日起，分別上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。一年期存款利率上調(diào)至2.75%，一年期貸款利率上調(diào)到5.81%。至此，年內(nèi)央行已六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，兩度加息。

　　◆12月26日，溫家寶總理在中央人民廣播電臺(tái)參與網(wǎng)友和聽(tīng)從互動(dòng)中表示：“我在去年訪談當(dāng)中曾經(jīng)向廣大群眾承諾過(guò)，在我任期內(nèi)，一定要使房?jī)r(jià)保持在一個(gè)合理的水平，我還要為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，絕不會(huì)退縮。我們將加大保障性住房的建設(shè)力度；同時(shí)要抑制投機(jī)，主要利用信貸杠桿，并且加強(qiáng)對(duì)土地的管理。我相信，經(jīng)過(guò)一段努力，房?jī)r(jià)會(huì)回到合理的價(jià)位，我有這個(gè)信心。”

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【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，住建部中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)《城市開(kāi)發(fā)》雜志特約撰稿人。全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。十多年顧問(wèn)和培訓(xùn)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，煉就了睿智、獨(dú)到的營(yíng)銷(xiāo)觀念，精準(zhǔn)、實(shí)效的方法策略，被稱(chēng)為中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)領(lǐng)域從觀念到方法、從策略到手段全面價(jià)值創(chuàng)新的引領(lǐng)者。長(zhǎng)期在全國(guó)一二三線城市巡回舉辦房地產(chǎn)系列金牌課程培訓(xùn)，效果普遍受到學(xué)員和客戶(hù)企業(yè)好評(píng)。QQ：2437587185；電話：13627106979；Email：tusq@mail.ccnu.edu.cn

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