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房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算全程攻略
課程編號：12894 課程人氣：1407
課程價格：￥2880 課程時長：2天
2014.5.10
各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所等人員
【培訓收益】
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的您做好戰(zhàn)斗準備了嗎？
如果您有地塊剛剛啟動尚未進行稅收籌劃，如果您正在為項目是否應(yīng)申報清算猶豫不決，如果您有應(yīng)清未清樓盤在惴惴不安等待清算，如果您對土地增值稅清算尚有疑難雜癥！ 所有土地增值稅問題一網(wǎng)打盡，化解稅收風險、破解土地增值稅難題、掌控節(jié)稅技巧。真實案例分享，接地氣、重實效，讓您兩天不虛此行?。。?
1、清算條件 (應(yīng)該清算/可以清算)
⑴ 某滾動開發(fā)項目清算時點案例
⑵ 清算單位的確定（兩分型、三分型、四分型等等）
⑶ 合并、分立、投資是否土地增值稅清算
⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面積”的判定
⑸ 預(yù)售許可證取得后滿三年的判定
2、未清算的法律責任（滯納金/罰款/刑事責任）
⑴ 達到“應(yīng)該清算”條件未清算是否構(gòu)成偷稅？
⑵ 清算后轉(zhuǎn)讓尾房未申報納稅是否構(gòu)成偷稅？
⑶ “可以清算”項目是否加收滯納金？
⑷ “未按期申報”還是“拒不申報”：某地產(chǎn)公司稽查案例
⑸ 預(yù)繳中少繳納土地增值稅是否構(gòu)成偷稅?
⑹ 核定征收稅款偏低被追查是否定性為偷稅？
3、清算啟動的納稅籌劃
⑴ 清算與否的抉擇：補稅型；退稅型；兩清型
⑵ 土地增值稅清算與僵尸公司注銷
⑶ 匯繳前繳納的土地增值稅的所得稅前扣除年度
成本對象（項目類型）的劃分
⑴ 普通住宅標準/保障房的項目類型等
⑵ 某地產(chǎn)公司地下車庫確定項目類型稅企爭議案例
⑶ 住宅和商業(yè)可否合并計算
1、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》概述
2、銷售收入的確認
⑴ 預(yù)售/分期收款/按揭收入的確認
⑵ 訂金、定金、違約金和賠償金
⑶ 折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
⑷ 商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致
⑸ 轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)收入如何確認
⑹ 計稅價格明顯偏低的處理
3、視同銷售收入
⑴ 合作建房后分房產(chǎn)、房屋土地對外投資
⑵ 以房抵工程款、抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等
⑶ 預(yù)征時點/清算時納稅義務(wù)發(fā)生時間
⑷ 視同銷售收入金額的確認
4、代收費用/價外費用
5、拆遷收入
6、政府財政返還
1、土地成本
⑴ 以賣股權(quán)方式買地的土地成本、接受投資的土地成本
⑵ 無償劃轉(zhuǎn)土地、土地評估增值、無土地成本票據(jù)
⑶ 契稅、土地使用稅、耕地占用稅
⑷ 拍地支付的傭金
⑸ 拆遷成本：拆遷公證費、拆遷評估費、拆遷戶過渡租金
⑹ 某“拆遷還建”土地增值稅納稅籌劃案例
2、開發(fā)成本
⑴ 稅務(wù)局如何查處虛增開發(fā)成本
⑵ 土地增值稅清算中如何審核發(fā)票
⑶ 疑難實務(wù)：甲供材、公共配套、精裝修、售樓處、紅線外
⑷ 地下車位處理：人防車位、有產(chǎn)權(quán)車位、無產(chǎn)權(quán)車位
⑸ 成本分攤的技巧（解析項目的52種清算方案）
3、開發(fā)費用和稅金扣除
⑴ 開發(fā)費用土地增值稅前扣除的納稅籌劃思路
⑵ 土地增值稅和企業(yè)所得稅對利息費用口徑差異
⑶ 利息疑難實務(wù)：融資顧問費、統(tǒng)借統(tǒng)還利息、利率上限等
⑷ 三種基本信托融資模式的利息扣除
⑸ 某私募股權(quán)融資的案例解析
⑹ 稅金疑難實務(wù)：土地使用稅、各種基金等
4、清算后事項
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算后尾盤的納稅籌劃案例
1、合作建房如何進行土地增值稅清算？
2、合并是否可以節(jié)省土地增值稅？
3、投資時如何計算土地增值稅？
4、土地增值稅的核定征收
5、如何注銷項目公司？
1、應(yīng)清未清項目是否繳納滯納金和罰款？
2、核定征收稅款偏低是否定性為偷稅？
3、預(yù)繳時少交稅款的法律責任？
4、未辦理注銷稅務(wù)登記的如何追繳稅款的規(guī)定
洪華博士
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